株式会社 緑地

こんにちは！

山内です。


「契約」

って聞くと、
どんなイメージですか？


不動産に限らず、
シンプルに「契約」と聞いて、
どんなイメージが湧きますか？


ちょっと古いですが、
「逃げ恥」は、契約結婚でしたね。

あれは、婚姻届を出さずに、
独自の契約書を交わして”結婚”してました笑。


あと、分かるかい！って例かもですが、
漫画『NARUTO』の口寄せの術（動物？とかを召喚するやつ）は、
口寄せ（召喚）する相手と契約を交わしてました。

特別な巻物に名前を書いて（＝署名）、
血で５本の指の拇印（ぼいん）を押すと（＝捺印）
契約完了となって、口寄せできます。

口寄せの術の契約って、
ちゃんと署名捺印してるんですよね。


っていう、
NARUTO知らん場合には
意味不明な例えでしたがｗ、

つまり、契約っていうのは、
「なんらかの約束」と「その実行」
をセットにしたものです。


例えば、漫画『ハンターハンター』の「制約と誓約」も契約です。

「なんらかの約束」を制約として、
「その実行」を誓約します。

↑これじゃ、ちょっと意味わかんないですね。


例を出すと、
キメラアント編でゴンがネフェルピトー（猫のやつ）を倒すときに、
髪がめっちゃ上に伸びて、ムキムキの「ゴンさん」になったとき。


ゴンは以下の契約（制約と誓約）をします。

制約：ピトーを倒したら死ぬ
誓約：ピトーを倒せる力を”今”手に入れる


「力を手に入れる代わりに死ぬ」って約束をして、
その実行がされたのが、ゴンさんです。


まぁ、『ハンターハンター』分からんと、
何言ってるか分からんかもですが、

契約ってのは
「Aの代わりにBする」って約束をして、
それを実行することなんですね。


で！重要なのが、
契約って基本的に

「約束ね〜！はい実行〜」

で、成立しちゃうんですよ。


例えば、普段の買い物も”契約”です。


「プチトマト１個もらう代わりに、１００円払う」
って約束をして、
店員さんと「はい実行〜」するのが、買い物です。

↑お買い得かは置いといて、
”契約書”を交わさんでも、
口約束だけで契約って成立するんですよ。


「この商品は・・・１００円です」←なんらかの約束

「はい、１００円ちゃりーん」←その実行


これで契約成立です。


ジャイアン「お前のものは、俺のもの」←なんらかの約束

のび太「はい、どうぞ」←その実行


みたいのも、いちおう契約成立です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
「契約」は口約束だけで成立する
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

↑これが、法律（民法）の基本ルールです。


さて・・、
なんで分かりにくい例まで出して
「契約について」説明したかと言うと・・・。

不動産の売買は例外だからです。


例えば、

「『買います』って言って、
　お金も払ったんだから、
　契約成立ですよ〜

　『やっぱやめたい』って言っても
　お金は返せませんよ〜

　だって・・、口約束で契約したでしょ？」

みたいには、ならないんですよ。


”契約書”がなければ、
不動産売買の契約は、成立してません。


不動産売買の契約は、
成立条件に「契約書」が必要なんですね。


ゴンがゴンさんになるには
契約書は必要なかったですが、

不動産を売買するには、
契約書が必要なんですよ。


なので、
いわゆる「買付証明書」とか「購入申込書」
みたいのを書いてしまっても、

契約書を交わしてない以上は、
『やっぱや〜めた♪』
が法的にオッケーなんです。


って感じで、
契約成立までに「契約書」っていうハードルがある不動産売買。

このハードルを越えるまでは
契約は不成立なんですが、
超えたら、なかなか引き返せない特徴があるんです。
　　　　　〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

　　　　　（↑これが言いたくて、ここまで書きましたｗ）


そうなんですよ、
”不動産売買契約書”を一度交わしたら、
『やっぱや〜めた♪』
は認められないんです。

プチトマトの売買なら、買ってすぐに
「そういえば、トマトアレルギーやったわ。
　まだ食べてへんし、返品します」
でプチトマトを返して、１００円が戻ってきます。

（注１：食品の返品は基本的に難しいです）
（注２：山内はまじでトマトアレルギーです）


しかし、不動産の売買契約は、

”特殊な解除条件を満たすとき”

じゃないと、契約解除できないんですよ。


そら、そうです。


「家を売る」とか、
「家を買う」って、
人生でもかなりでっかいイベントです。

家の売買契約をして、
『よし、売るどおおおおおお！』とか
『おし、買うどおおおおおお！』とかって、

物理的にも精神的にも準備をしてるときに、
相手から「やっぱやめたわ」って言われたら、
ダメージがデカくないですか？


売主「契約したから引越しまで済ませたのに、やめるの？」

買主「契約したから家具家電ひと通り買ったのに、やめるの？」


↑この人たち、けっこーツラいですよ。

・・出した例えが微妙でしたが、
もっと困る例は他にも沢山あると思います。
（すぐには出てこなかった）


プチトマト返品されてスーパーが困る度合いとは、
ぜんっぜん比較にならないわけです。


不動産の契約って、
それだけ重たいもの、なんですね。

だから、一度売買契約を結んだら、
なかなか解除はできない。


契約したら
「売らなきゃいけない」
「買わなきゃいけない」
って覚悟を決めて飛び込む必要があるんです。


それだけ不動産の契約って重いものなんだー
っていう認識を持ってほしいなって、
そう思って書き始めた「逃げ恥」と「口寄せの術」と「ゴンさん」でした。


で、不動産売買の仕事をしていても、
それだけ重たいものなので、
なかなか「契約解除」って出会いません。

契約書上、解除って難しいから、そらそうです。


けど、不動産業界５年目にして、
これまで契約解除には３回だけ出会いました。

３回だけです。

それぞれ事情は違いますが、
みんな買うつもり、売るつもりで契約しているので、
当事者みんな「えええええええ！？」ってなりました。


各事例の具体的な話はできないんですが、
大事なことだけお伝えしておきます。


まず、上で何度も言ってましたが、
「基本的に契約は解除できない」
のが不動産売買契約の特徴です。


解除できないんですが、
どうしても仕方ない事情で解除せざるを得ない、
”不可抗力”的なケースが起こったとき。

例えば、
隕石が落ちてきて家に直撃し、
ぺしゃんこになってしまったとき。

家を売ろうにも、ぺしゃんこや〜ん。

とかって場合には、
特別に契約を解除できる場合があります。

↑できる場合があるって、ズルい言い回しですよね。


例えば、
家を買うためのお金が盗まれてしまい、
サイフがぺしゃんこや〜ん。

とかって場合にも、
解除できる場合があります。←


いずれにしても、
共通点は”ぺしゃんこである”ことではなく、
売主または買主に責任を追求できないとき、です。

これを法律用語では、
「売主または買主の”責（せ）めに帰（き）さない”とき」
とかって言ったりします。

責めに帰さない、
つまり、不可抗力でぺしゃんこやんってことです。


なので、例えば
「そら、お金盗まれるやろ！」
って場所にお金置いてた買主が悪いよね？

↑こんな時は、不可抗力とは言えないので、基本的に認められません。


逆に、コロナの関係で仕事が”急に”立ち行かなくなり、
リストラされて、住宅ローンが通る予定だったのにダメになった、
みたいな場合なら、認められそうです。


ってな感じで、
「基本的に契約は解除できない」んですが、
「不可抗力でぺしゃんこ」なときは
特別に「やっぱやーめた」が認められるんですね。


・・じゃあ、
「不可抗力じゃないけどぺしゃんこ」なとき、
契約は絶対に解除できないのか？
っていえば、そうでもないです。


実際にありました。

売主さんの都合で「やっぱ売るのやめた」って場合や、
買主さんの都合で「やっぱ買うのやめた」って場合です。

相手からすると
「そりゃないよ〜」
ってなものです。

契約（なんらかの約束）をしたのに、
その約束を破られることになるからです。


まぁ、そうはいっても、
・無いお金は払えないですし、
・買っても仕方なくなった家にお金は払えないですし、
・売りたくなくなった家は手放せないですし、
責任を追求されても解除しなきゃいけない場合はあります。

この場合、契約（約束）を破って解除することになるので、
破った約束にはペナルティ（罰金）が発生します。


言い換えると、
ペナルティ（罰金）を払えば、
一応、解除することはできるんですね。


けど、重たい不動産売買のペナルティですよ・・？

一体、どんなペナルティが待っているのか・・・？


基本的には、
不動産の売買価格の１０〜２０％が相場と言われてます。

１０００万円の家なら、
１００〜２００万円ですね。

高っ・・！


「いや、高いよっ！！」って裁判を起こしたとしても、
このいわゆる”違約金”は変更が難しいと言われてます。

だって、不動産の売買契約だもん。

お互い人生に与える影響がバカでかいので、
ペナルティも相応の重さで、軽くできないようになってます。


で、この違約金は契約書を交わす際に、
「違約金は１０％（２０％）ですよ〜」
って記載して取り決めておきます。

その契約を交わしたら、
後から違約金の金額を軽くもできないし、
重くするのもできない、固定のペナルティとなります。

もちろん、売主も買主も、
同じ金額をペナルティとして背負ってます。


・・っていう。

それだけ
「不動産売買の契約は重たいぜ、へびー！」
ってことを念頭に置いて、

買う方も売る方も、
互いに人生が変わる影響のデカいイベントだぞと、

”責任”と”覚悟”を持って、
売買契約に臨んでほしいということです。


もちろん、私も売買契約の仲介（なこうど）に入る者として、
「人の人生を変える”へびーな約束”をしている」
という自覚と責任を持って、今後も仕事させていきます！


さて今回は、
「契約」と「契約解除」、
そしてその「へびーさ」について語りました！

・・そしてこの記事も、
約４０００字弱のへびーな記事となりまして・・。

意外にさらさら読めました？笑


今後も「へびーな不動産売買」について、
ウェイト軽めにさらさら読める感じで書いていきますね！

それでは！

最後までお読みいただき、
ありがとうございました。