株式会社 緑地

こんにちは！

メルカリマスターの山内です。


不動産を売りたい！というとき、
最初の一歩は「不動産の査定」をしてもらうことです。


自分の家や土地が、
いったいいくらで売れるのか？

というのを、不動産屋さんに見てもらって、
「査定書」という書類にまとめてもらいます。


この「査定書」という書類には、
「この土地や建物は〇〇万円くらいで売れます」
と金額が書かれているのはもちろんですが、

「金額の根拠は、〇〇だからです」
と理由も書かれています。


今日は、この「根拠」にまつわるお話。


と、いっても、
ダラダラとむずかしい話を並べたって
読みたい人は少ないはずなので、

スーパーざっくり解説でいきます。


不動産の査定の「根拠」には、
３つあります。


それは、

①　原価法
②　取引事例比較法
③　収益還元法

ああ、もう専門用語が出てきてイヤですね。

だいじょうぶ、スーパー噛み砕きます。


①　原価法（げんかほう）

というのは、
「そもそも土地と建物には、いくら掛かってるの？」
と、

そもそも（＝原）の、価格（＝価）を、出す方法（＝法）なわけです。


ざっくり車に例えると、


ある新車を200万円で買いまして、

10年くらい保つ車で、5年経ってるねと、

10年で200万の価値のうち、半分を消費したので、
じゃあ、半分の100万円だね。


というのが、原価法のイメージです。


②　取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）

というのは、
「人気あれば高くなって、人気なければ安くなる」
ということです。

‥ちょっと話脱線してもいいですか？

一番くじってあるじゃないですか。

コンビニとかで、
人気アニメをテーマに
１回7～800円でくじを引いて
ランダムに商品が渡されるアレ。

１回7～800円の商品でも、
メルカリを見ると、
人気キャラは5,000円とかで出品されたりします。

でも人気ないキャラだと、
複数個で300円とかだったり、
「メルカリ相場」がハッキリと見えてきます。


仮にあなたが一番くじを引いて
いらない商品が当たり、それをメルカリに出品しようと、

いくらで売るのか？を
メルカリ相場を見て決めるとき、

あなたは、取引事例比較法による査定を実施しています。


③　収益還元法（しゅうえきかんげんほう）

これは、アパート経営とか、
投資系の不動産に出てくるやつで、

一般の方にはあまり関係ないので、
解説しません。

知らなくても、だいじょうぶです。


という感じで、
一般の方がお持ちの家や土地を査定するとき、

我々不動産業者は、

原価法をつかって、
今いくらの価値が残ってるのか？を計算し、

取引事例比較法をつかって、
メルカリみたいに不動産相場の中では
いくらくらいで売れるのか？を計算します。


まあ、原価法もメルカリでいえば、

例えば、一番くじの販売価格は7～800円で、
10回引けば2～3個は当たる賞だから、
未開封なら、1,000～2,000円くらいかな？みたいな。

UFOキャッチャーの商品でも、
10回くらいやれば取れるから
未使用なら、1,000～2,000円くらい、

使用感あって傷があるから、
価値は半分くらいになってるなあ、
じゃあ半分の500～1,000円くらいだ！

みたいな感じです。


で・・、もう少し脱線しますが、

メルカリを見ていると、
相場より明らかに安い商品が出品されて、
一瞬で売り切れになる現象がたまにあります。

ハイキューの研磨やクロ、
ブルーロックの凪やレオが、

ハイキューの田中や星海、
ブルーロックのイガグリや時光、
みたいな価格で販売される例です。


何が起こってるかといえば、
出品者は「買う時これくらい掛かったから、これくらいで売れたらいいや」と
原価法で価格を決めたところ、

取引事例比較法の価格を下回り、
明らかに低い価格設定になってしまった
というパターン。


これって、つまり‥、


ある程度人気のメルカリ商品や、人気の不動産なんかは、
原価法で価格を出すと安くなりがちで、

取引事例比較法を使って価格を決めるほうが高く売れる一方、


人気のないメルカリ商品や物件は、
原価法で価格を決めて出品しても全然売れず、

取引事例比較法を使うと、安い相場価格が見えてくる。


というわけです。


なので、

人気のないメルカリ商品は
買った金額で出品しても全然売れず、
値下げやセット販売で赤字になってしまう、

というわけです。


スーパー初歩的な話から、
かなり高度な話に脱線してしまいましたが、

このあたりが分かると、
あなたもメルカリマスター！ではなく
不動産査定マスターです。


それでは、レッツ・メルカリ！